Er det en hybel eller en separat boenhet?
Hybel
En hybel er en mindre del av en bolig som har en intern tilgang, trapp eller dør til resten av boligen, og er derfor ikke det samme som en separat boenhet. Hybel er ikke definert i plan- og bygningsloven og skal ikke brukes som rombenevnelse i byggesak.
Hvis du ønsker å bruke en del av boligen din som hybel, må alle oppholdsrommene i boligen være godkjent som rom for varig opphold. Hvis rommene ikke er godkjent, kan du søke om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.
Hyblifisering
Det regnes som hyblifisering når du tilrettelegger eller bygger om boligen din til en rekke hybler med et antall beboere som boligen ikke opprinnelig har vært bygd for. Det er i utgangspunktet ikke søknadspliktig å sette opp lettvegger så lenge de nye rommene tilfredsstiller byggtekniske krav, men det kan føre til en søknadspliktig hyblifisering.
Ved hyblifisering legges det opp til at det kan bo flere personer enn det som er vanlig for en bolig med tilsvarende størrelse og romløsning. Dette kan ha konsekvenser for brannsikkerhet og medføre økt belastning på fellesarealer og omgivelsene. Det blir økt behov for parkeringsplasser, økt press på teknisk infrastruktur og ustabilt bomiljø. Slik bruksendring er søknadspliktig og må søkes om av fagpersoner.
Separate boenheter
Det er alltid søknadspliktig etter plan- og bygningsloven å opprette en separat boenhet, som en ny leilighet.
Boenheten må oppfylle alle krav som stilles i til boenhet i teknisk forskrift og arealplan. Dersom du vil opprette eller få godkjent en separat boenhet må du søke ved hjelp av fagfolk (ansvarlig søker). Før du engasjerer en ansvarlig søker kan det være greit at du setter deg inn i noen av kriteriene som kreves for å få godkjent en separat boenhet etter plan- og bygningsloven.
Boenheten må:
- tilfredsstille alle branntekniske krav slik at boenheten utgjør en egen branncelle
- være fysisk adskilt fra resten av boligen med lukkede skillekonstruksjoner som vegger, gulv og tak.
- ha alle hovedfunksjoner som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett
- ha egen separat inngang
- tilfredsstille alle øvrige krav til takhøyde, lys, utsyn, ventilasjon og parkering med mer
Du kan lese mer om de tekniske kravene hos Direktoratet for byggforvaltning.
Gjennom vedtatte planer (som kommuneplan og reguleringsplaner) kan det også være krav som må oppfylles. Dette kan for eksempel være krav til uteareal, parkering, størrelsen på boenheten og antall boenheter i et regulert område.
Det er ansvarlig søker som må fylle ut og sende inn søknaden for deg. Ansvarlig søker kan være en arkitekt, bygningsingeniør eller tilsvarende.
Søk med hjelp fra fagfolk
Din rolle i byggesaken er å være tiltakshaver. Prosjektering og utførelse overlates også til fagfolk som du må engasjere og inngå avtaler med. Foretakene må erklære ansvarsrett. Direktoratet for byggkvalitet har listet opp firmaer med sentral godkjenning.
Utleie av boenheter
Utleie av boenheter reguleres ikke av plan- og bygningsloven, men arealet som leies ut må være godkjent som boligareal.