Hvis du ønsker å bygge, rive eller endre noe som er i strid med lov, forskrift og reguleringsbestemmelser for eiendommen, må du søke dispensasjon fra regelverket. En dispensasjon innebærer at det gjøres unntak fra regelen som tiltaket ditt bryter med. Dispensasjonen gjelder kun for det aktuelle tiltaket og kan ikke brukes om igjen.
Eksempler på tilfeller der søknad om dispensasjon ofte er aktuelt
- Bygge bolig nærmere enn 4 meter fra nabogrense. (I dette tilfelle kan du unngå dispensasjon ved å skaffe deg særskilt nabosamtykke)
- Bygge høyere enn 8 og 9 meter (maksimum tillatt byggehøyde fastsatt i plan- og bygningslovens § 29-4) - OBS plan kan angi noe annet.
- Bygge mer og tettere enn tillatt etter gjeldende plan, dvs. å overskride tillatt utnyttelsesgrad, f.eks. Det er kanskje lov å bygge på 25 % av tomta mens du ønsker å bygge på 35 %
- Avvike fra tillatt bygningsutforming i gjeldende plan, f.eks. takform, takvinkel, type bebyggelse osv.
- Bygge utenfor byggegrenser i gjeldende plan, eller veglovens avstandsbestemmelser som gjelder hvor plan ikke setter egne grenser. Finn byggrense eller byggelinje på din eiendom.
- Avvike fra formål/tillatt arealbruk fastsatt i plan. Planen sier f.eks. landbruk mens du ønsker å bygge fritidsbolig.
- Fravike eventuelt plankrav, dvs. krav om utarbeidelse av regulerings-/bebyggelsesplan.
- Tiltaket plasseres i 100-meters beltet mot sjø.
- Du vil bygge noe i LNF-området (gjelder flere saker på Frei)
Når kan du få dispensasjon
En dispensasjonssøknad må være begrunnet, og kommunen kan gi dispensasjon dersom begge vilkårene under er oppfylt:
- Hensynene bak bestemmelsen du søker om dispensasjon fra, må ikke bli vesentlig tilsidesatt.
- Fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.
Andre myndigheter får ofte anledning til å uttale seg, og kommunen bør ikke gi dispensasjon om andre myndigheter har merknader. Begrunnelser som går på personlige forhold som f.eks. plassbehov, familieforhold, økonomiske årsaker etc. vil vanligvis ikke ha stor betydning. Muligheten for å få innvilget dispensasjon kan også reduseres med økt antall dispensasjoner, størrelse på avvik samt når det søkes om dispensasjon fra planer av nyere dato.
Alle kan søke om dispensasjon, men det er sjelden kurant å få det, og det kan aldri gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler.
Slik søker du om dispensasjon
Dispensasjonssøknaden skrives som et vanlig brev.
Søknaden må inneholde opplysninger om
- Avklare fra hvilke krav/bestemmelser det må søkes om dispensasjon fra og eventuelt hvor stort avviket er
- Hvilken eiendom søknaden gjelder (adresse, gnr/bnr)
- Hva prosjektet omfatter
- Tiltaket er permanent eller midlertidig
- Begrunn søknaden. Blir hensynet bak bestemmelsen vesentlig tilsidesatt (se hensynene bak bestemmelser i tabell under)? Hvilke fordeler/ulemper gir tiltaket?
- Du må varsle naboer om søknad om dispensasjon med begrunnelse.
Selve søknaden, enten brev eller skjema, samt kvittering for at naboer er varslet sender du til oss, enten sammen med selve byggesøknaden eller for seg selv (da må du eventuelt også sende med tegninger og situasjonskart for å belyse forholdene rundt dispensasjonen).
Hvordan begrunne en dispensasjonssøknad?
Bestemmelsene i plan- og bygningsloven krever at du begrunner søknaden. Når du skal skrive begrunnelsen skal du:
- Først se på hensynene bak bestemmelsen du søker dispensasjon fra (se tabell nedenfor).
- Skriv så hvorfor du mener at dispensasjonen ikke vesentlig tilsidesetter disse hensynene
- Skriv hva som er ulempene med det du skal bygge. Det kan for eksempel være ulemper for allmennheten, naboer, for det hensynet bestemmelsen er ment å ivareta.
- Så skriv hva som er fordelene med dispensasjon.
- Vurder fordeler og ulemper opp mot hverandre, og begrunn hvorfor du mener fordelene er klart større enn ulempene.
Mer om dette finnes i Dispensasjon - veileder.
Hvis prosjektet ditt er unntatt fra søknadsplikt, men likevel avhengig av dispensasjon, må du også legge ved tegninger og situasjonsplan.
Vi gjør oppmerksom på at vurdering av dispensasjon er gebyrbelagt.
Litt om hensynet bak ulike bestemmelser eller regler:
- Arealformål LNF - I rene LNF-områder er det bare tillatt med tiltak som inngår i landbruksbegrepet og tilretteleggingstiltak for friluftslivet. Verneinteressene og hensynet til natur og friluftsliv står her sterkt. Ved å avsette et område til LNF formål har kommunen valgt å sette hensynet til ulike allmenne interesser foran private interesser. Hensynene bak LNF formålet er mange, men spesielt viktig er det å bevare eksisterende landskapsbilde og friluftsliv.
- Byggeforbudet i 100-meters beltet mot sjø (plan- og bygningslovens §1-8) - Hensynene bak forbudet mot tiltak i strandsonen er å ivareta allmenne interesser og ønske om å holde strandsonen fri for bebyggelse og konstruksjoner. Forbudet er begrunnet i hensynet til allmenhetens interesser, spesielt ferdsel- og friluftsinteressene, landskapshensyn og verneinteresser.
- Tillatt grad av utnytting (U-grad eller % BYA) - Bestemmelser om utnyttingsgrad skal blant annet ivareta hensynet til estetikk og ensartet bebyggelse innenfor samme område, lys og luft mellom bebyggelse, innsyn mellom boliger, strøkets karakter og brannsikkerhet.
- Byggegrenser mot veg/veglovens avstandsbestemmelser - Byggegrense langs vei ivaretar krav til veisystemet og trafikken med hensyn til vedlikehold, drift, brøyting og sikkerhet. Det inkluderer også krav til fri sikt og arealbehov ved mulig veiutvidelse.
- Byggegrenser mot nabo/4 meters avstand (Pbl §29-4) - Brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelse, samt hensyn til terreng og omgivelsesplassering. Kommunen skal anvende bestemmelsen slik at en oppnår en arealdisponering som på en god måte ivaretar både utbyggers interesser og ønsker, offentlige interesser samt hensyn til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter.
- Maksimalt byggehøyde (gesims/mønehøyde) - Hensynet bak bestemmelsen om bebyggelsens høyde er å ivareta lysforhold samt luft- og utsikt både i forhold til bebyggelsen selv og omkringliggende bebyggelse. Videre er hensynet til områdets karakter vektlagt ved fastsettelse av høyde på bebyggelse i dette feltet.
- Påkrevd utforming i plan (for eksempel takform/takvinkel) - Å samordne utforming av bestemte typer bebyggelse innenfor de enkelte byggefeltene.
- Plankrav - Å fastsette ytterligere detaljer for tiltak i området og igjennom planprosess å sikre en helhetlig vurdering av området.